Średnie ceny 1 m 2 lokali mieszkalnych w Poznaniu (III kw. 2020) Mieszkania do 35 m 2: 7802,00 zł. Mieszkania 35-40 m 2: 7325,00 zł. Mieszkania 40-50 m 2: 6912,00 zł. Mieszkania 50-60 m 2: w sprawie wskaźników zmian cen dla lokali mieszkalnych w pierwszym kwartale 2022 r. z podziałem na województwa Na podstawie art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899) ogłasza się wskaźniki zmian cen dla lokali mieszkalnych w pierwszym kwartale 2022 r. z podziałem na Do usługi Twój e-PIT można się zalogować przez e-Urząd Skarbowy, do którego można się dostać z wykorzystaniem Profilu Zaufanego (PZ), e-Dowodu, poprzez bankowość elektroniczną lub aplikację mObywatel. Automatyczne zaakceptowanie dotyczy PIT-37 i PIT-38, ale nie obejmuje PIT-36, PIT-36L ani PIT-28. Podatnik musi je sprawdzić oraz Pokazane ceny są medianami cen mieszkań z IV kw. 2022 r. i I kw. 2023 r. dostępnymi na portalu ogłoszeń nieruchomości adresowo.pl. Najpierw sprawdzamy temperaturę cen mieszkań w 18 miastach wojewódzkich, następnie w 16 województwach, a na końcu cenowe amplitudy 1m2 mieszkania w dwóch miejscowościach z każdego województwa. W lutym 2022 roku mediana cen metra kwadratowego w Warszawie wynosiła 12,8 tys. zł/mkw. Od listopada 2021 przeciętne ceny mieszkań w Warszawie wzrosły o 2,5% a od lipca 2021 przeciętne ceny ofertowe wzrosły o 6%. W liczbach bezwzględnych są to wzrosty o odpowiednio 300 zł/m2 oraz o około 500 zł/m2. Odprawa emerytalna lub rentowa. Oczywiście najwyższe wynagrodzenia uzyskają pracownicy na stanowiskach kierowniczych, mniej na stanowiskach pomocniczych. Według danych portalu Wynagrodzenia.pl co drugi wyższy urzędnik państwowy zarabia od 4620 zł brutto do 8200 zł brutto. 25% zarabia powyżej górnej kwoty. . Zaniżanie wartości nieruchomości to niebezpieczna praktyka - zarówno dla sprzedającego jak i nabywcy. Niższa kwota nieruchomości może wydawać się kusząca z perspektywy osoby planującej zakup mieszkania, domu czy działki. Należy jednak liczyć się z tym, że urząd skarbowy może niekiedy skontaktować się, by poprosić obie strony (zarówno sprzedającego, jak i kupującego) o wyjaśnienia. W przypadku stwierdzenia nieprawidłowości przez urząd obie strony muszą liczyć się z możliwą karą. Zaniżona wartość nieruchomości to nie tylko okazja, ale często również potencjalne kłopoty dla kupującego. Konsekwencje zakupu mieszkania po cenie nierynkowej mogą być bardzo poważne, zwłaszcza jeśli wycena mocno odbiega od rynkowych wartość nieruchomości - kiedy występuje?Transakcje sprzedaży nieruchomości są opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych, którego wysokość to 2 proc. wartości mieszkania lub domu. W praktyce oznacza to, że im cenniejsza nieruchomość, tym większy podatek należy odprowadzić do Urzędu Skarbowego. To jednak zmartwienie kupującego. Sprzedawca z kolei może obawiać się konieczności zapłaty wysokiego podatku dochodowego, jeśli dokonał sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Z tego względu zdarzają się osoby, które celowo zaniżają wartość mieszkania, domu czy działki, by zapłacić niższy podatek. Nic dziwnego, że urzędnicy tak ogromną uwagę zwracają na ceny nieruchomości będących przedmiotem transakcji. Może oznaczać to kłopoty dla jej uczestników, nawet jeśli cena mieszkania, domu lub działki została zaniżona z innego ustala się wartość nieruchomości? Zgodnie z ustawą o podatku od czynności cywilnoprawnych, wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie nieruchomościami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów - w tym kredytu hipotecznego i hipoteki. Kiedy jednak można mówić o zaniżonej wartości nieruchomości? Problemy na ogół zaczynają się wtedy, gdy strony określają wartość mieszkania na kwotę znacznie niższą niż jego wartość rynkowa. Jeśli różnica jest niewielka i wynosi kilka procent, to zazwyczaj urzędnicy traktują takie odchylenie jako nie wzbudzające podejrzeń. Różnica wyższa niż kilka procent może już wzbudzić zainteresowanie urzędu skarbowego, który zwróci się do obu stron o wyjaśnienie sytuacji. Jeśli jednak odchylenie jest znacznie wyższe (powyżej 33 proc.), to niemal na pewno urząd powoła biegłego, który przeanalizuje, skąd wzięły się tak duże rozbieżności. Jeśli chodzi o określenie wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej, dokonuje się jej na podstawie średnich cen w konkretnej miejscowości w obrocie rzeczami należącymi do tego samego rodzaju oraz gatunku. Przy wycenie bierze się pod uwagę także ich stan oraz stopień zużycia mieszkania od daty wykonania tej czynności jeśli wartość 50-metrowego mieszkania sąsiadów (o identycznym rozkładzie) szacowana jest na około 400 tys. złotych, a sprzedający zbył swoje za 200 tys. złotych, to można się spodziewać, że urzędnicy dopatrzą się nieprawidłowości w postaci celowego zaniżenia wartości nieruchomości. Warto wiedzieć Urząd Skarbowy niemal na pewno zainteresuje się transakcją sprzedaży mieszkania, jeśli cena ustalona przez obie strony będzie znacznie niższa niż cena transakcje są sprawdzane przez urząd skarbowy?Przyczyny oferowania nieruchomości po niższej cenie są różne. Często jest to rezultat pośpiechu - na przykład gdy właściciel mieszkania pilnie potrzebuje gotówki. Czasem - gdy jest mocno zadłużony - obawia się też zajęcia nieruchomości przez komornika. Zaniżenie wartości nieruchomości i jej sprzedaż może jednak w takiej sytuacji skończyć się skorzystaniem przez wierzyciela z instytucji skargi pauliańskiej. Ma ona zastosowanie wtedy, gdy wskutek czynności prawnej (w tym przypadku: sprzedaży nieruchomości po zaniżonej cenie) osoba trzecia (czyli nabywca mieszkania lub domu) uzyskał korzyść majątkową, w efekcie czego wierzyciel poniósł szkodę majątkową. Jeśli do tego dojdzie, wierzyciel może żądać uznania sprzedaży nieruchomości za bezskuteczną - jeśli dłużnik (w tym wypadku sprzedający) działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzyciela, a kupujący zdawał sobie z tego sprawę. Zdarza się również, że niższa cena nieruchomości wynika z nagłej choroby sprzedającego (i chęci jak najszybszego uzyskania jakichkolwiek środków finansowych na leczenie). Niekiedy bywa też tak, że właściciel sprzedawanego mieszkania lub domu musi pilnie wyjechać (np. w związku ze zmianą pracy czy przeniesieniem do innego oddziału) i chce po prostu jak najszybciej zbyć nieruchomość. Wtedy ustala on niższą cenę domu lub mieszkania, niż ceny podobnych nieruchomości dostępnych na rynku, żeby szybciej doszło do transakcji do zainteresowania się taką sprzedażą przez Urząd Skarbowy jest cena transakcyjna wyższa od ceny rynkowej. Jeśli cena ustalona przez obie strony odbiega mocno od rzeczywistej wartości nieruchomości, urzędnicy mogą chcieć sprawdzić, co jest tego przyczyną. Zdarza się bowiem, że wartości mieszkań lub domów w aktach notarialnych są celowo zaniżane - w porównaniu z kwotami, które rzeczywiście za nie zapłacono. Może mieć to na celu zapłatę mniejszego podatku dochodowego (po stronie sprzedającego, jeśli zbywa nieruchomość przed upływem pięciu lat od jej nabycia) lub podatku od czynności cywilnoprawnych (który płaci kupujący). Warto wiedziećMniejsza wartość nieruchomości to także niższa opłata za taksę wartości nieruchomości w akcie notarialnym darowiznyWyzwanie związane z zaniżaniem wyceny dotyczy nie tylko momentu, w którym następuje sprzedaż nieruchomości. Równie często obejmuje także nieruchomości przekazywane w formie darowizny. To praktyka, którą niektórzy stosują przy przekazywaniu gruntów lub lokali dalszym członkom rodziny. Działając w ten sposób, chcą oni uniknąć płacenia wyższych podatków. Kwestionowanie wskazanej w akcie notarialnym wartości nieruchomości nabytej w formie darowizny jest popularne wśród urzędników US. Jeśli zatem darczyńca nie określi wartości nieruchomości lub urząd skarbowy będzie mieć podejrzenia, że jest ona zaniżona, urzędnicy wezwą nabywcę do określenia, podwyższenia lub obniżenia wartości, w terminie nie krótszym niż 14 dni od doręczenia wezwania. Jednocześnie w wezwaniu US wskazuje, jaka jest prawdziwa wartość nieruchomości - według jego wstępnej oceny. W sytuacji gdy obdarowany, mimo wezwania, nie określił wartości nieruchomości lub podał taką, która nie odpowiada wartości rynkowej, możliwe są dwa rozwiązania. W pierwszym wariancie naczelnik urzędu skarbowego dokonuje określenia wartości nieruchomości przy pomocy opinii biegłego. W drugim - robi to na podstawie przedłożonej przez obdarowanego wyceny rzeczoznawcy. Warto wiedziećJeżeli urząd skarbowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii będzie różnić się o więcej niż 33 proc. od wartości podanej przez nabywcę/obdarowanego, koszty opinii biegłego ponosi nabywca. Ze względu na możliwość poniesienia dodatkowych kosztów (operatu szacunkowego sporządzonego przez nabywcę lub opinii biegłego powołanego przez US) obdarowany przystaje na ogół na wartość podaną według wstępnej oceny urzędu skarbowego. Niektórzy obdarowani w takiej sytuacji podają też wartość w taki sposób, by nie różniła się o więcej niż 33 proc. od wartości podanej przez US. Jak obliczyć wysokość podatku od darowizny?Informacje o sporządzonych aktach notarialnych są dostarczane do właściwych urzędów skarbowych. Organ podatkowy uznaje za podstawę opodatkowania wartość określoną przez podatnika, pod warunkiem, że odpowiada ona wartości rynkowej. Wartość darowanej nieruchomości trzeba określić w zgodzie z przepisami, tak by odpowiadała wartości rynkowej. Można tego dokonać w oparciu o przeciętne ceny stosowane w obrocie nieruchomościami o podobnych parametrach. Należy wziąć pod uwagę: Lokalizację, Stan techniczny, Stopień zużycia. `Urzędy skarbowe posiadają katalogi przeciętnych cen nieruchomości, z ich wiekiem. Dlatego, gdy strony określą wartość nieruchomości na inną niż kwota w katalogu, to podatnik może zostać wezwany do jej korekty. Należy jednocześnie pamiętać, że wysokość podatku od darowizny będzie uzależniona nie tylko od wartości nieruchomości, ale również - od grupy podatkowej. W przypadku zerowej grupy podatkowej (o ile obdarowany wywiąże się z obowiązków przewidzianych w ustawie - zgłosi w odpowiednim terminie darowiznę do urzędu skarbowego) zapłata podatku nie będzie konieczna. Jeśli chodzi z kolei o pozostałe grupy podatkowe, należy wziąć pod uwagę kwotę wolną od podatku dla każdej z grup oraz odpowiednią stawkę procentową. Tabela poniżej ilustruje, ile wynosi kwota wolna od podatku dla poszczególnych grup. Należy przy tym pamiętać, że w ramach pierwszej grupy podatkowej można wyodrębnić również grupę zerową - która po przekroczeniu limitu kwoty wolnej i tak będzie zwolniona z obowiązku zapłaty podatku, o ile spełni odpowiednie warunki. Pierwsza grupa podatkowaDruga grupa podatkowaTrzecia grupa podatkowa9637 zł7276 zł4902 złJak w praktyce wygląda obliczanie podatku od darowizny? Na przykład przy podstawie opodatkowania w wysokości 300 tys. zł, przy darowiźnie dokonanej w obrębie pierwszej grupy podatkowej, podatek wyniesie 19 708,69 zł. Z kolei przy tej samej podstawie opodatkowania, ale przy darowiźnie dokonanej w trzeciej grupie podatkowej, podatek od darowizny wyniesie już aż 57 786,30 zł. Tym samym darowizny nieruchomości warto dokonywać zwłaszcza w bliskiej rodzinie - im dalsza, tym podatek będzie wyższy. W jaki sposób wyjaśnić sprawę z urzędem skarbowym?Niższa wartość mieszkania może wynikać na przykład z uciążliwego sąsiedztwa, z położenia nieruchomości przy trasie szybkiego ruchu, innej niekorzystnej lokalizacji nieruchomości i jej stanu technicznego. Jeżeli podatnik ma własne wyceny, to najlepszym rozwiązaniem będzie pokazanie ich urzędowi skarbowemu. Najlepiej, jeśli za ich przygotowanie będzie odpowiadał wykwalifikowany rzeczoznawca majątkowy. Podatnik ma oczywiście prawo, aby twierdzić, że podważenie zgłoszonej wartości nieruchomości jest bezzasadne - zarówno zanim decyzja zostanie wydana, jak i po jej wydaniu w postępowaniu odwoławczym. Może też bronić ustalonej przez siebie wyceny - przedstawiając odpowiednie dowody, takie jak prywatny operat szacunkowy, dane dotyczące stanu technicznego nieruchomości, zakres dokonanych remontów czy zdjęcia mieszkania lub domu wykonane tuż przed jego nabyciem. W ten sposób podatnik ma szansę udowodnić, że pierwotnie wskazana wartość nie była jednak zaniżona - zwłaszcza, jeśli nieruchomość była w bardzo złym praktyce jest tak, że o wiele lepsze skutki daje współpraca z organem podatkowym I instancji, niż sądowa batalia. Należy jednak pamiętać, że czasami organ pierwszej instancji nie daje się przekonać. Wtedy podatnik i tak musi przedstawić urzędowi skarbowemu swoje wiedzieć Można łatwo udowodnić, że cena transakcji oddaje realną wartość nieruchomości. Pomóc w tym może przygotowanie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę wartości nieruchomości przez urząd skarbowyZakwestionowanie wyceny nieruchomości podanej przez sprzedającego odbywa się na podstawie weryfikacji jej wartości. Ważne jest to, że urząd skarbowy dokonuje tego na podstawie cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego, to znaczy w momencie sporządzenia aktu notarialnego. Nie ma tu znaczenia dzień wezwania do podwyższenia deklarowanej wartości lub wydania decyzji. Organ podatkowy ma prawo do powołania biegłego, gdy podatnik, który otrzymał wezwanie do zwiększenia wartości nieruchomości, nie zgadza się na zmianę ustalonej przez niego podstawy opodatkowania. Jeżeli wartość podana przez podatnika oraz określona przez biegłego powołanego przez urząd skarbowy różni się o więcej niż 33 proc. to koszty wydania opinii przez biegłego będą leżały po stronie podatnika. Organ podatkowy może, ale nie jest to jego obowiązek, uwzględnić również przedstawioną przez podatnika wycenę rzeczoznawcy. Podatnik musi również pamiętać, że organ podatkowy nie przeprowadza indywidualnej wyceny nieruchomości. Jedyna weryfikacja wartości mieszkania może nastąpić tylko wtedy, gdy już toczy się postępowanie. Z tego względu złożenie wniosku o wycenę mieszkania jeszcze przed zawarciem aktu notarialnego jest bezcelowe. Co w związku z tym możesz zrobić w takiej sytuacji? Warto wiedziećNajlepiej jest zrobić własną wycenę jeszcze przed podpisaniem umowy darowizny albo sprzedażą mieszkania na podstawie aktu notarialnego. Wycenę należy zlecić rzeczoznawcy majątkowemu, który odpowiedzialny będzie za przygotowanie operatu szacunkowego. Taka wycena może przydać również na etapie zawierania umowy - ułatwi ustalenie ceny nieruchomości z notariuszem, a tym samym - wysokości taksy. Zaniżona wartość nieruchomości – karalnośćPrzy podpisywaniu sprzedaży nieruchomości notariusz ma obowiązek pobrać od kupującego podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. jej wartości rynkowej. W dalszej kolejności odpis aktu od notariusza jest przesyłany przez niego do odpowiedniego urzędu skarbowego. Tam jest on dokładnie analizowany i weryfikowany. Jeżeli wartość nieruchomości zapisana w umowie nie odpowiada rynkowym realiom, Urząd Skarbowy ma prawo wezwać podatnika do podwyższenia określonej przez niego w terminie 14 dni od daty doręczenia wezwania. Urząd skarbowy ma również obowiązek podać proponowaną przez siebie wartość nieruchomości. Podatnik po zaakceptowaniu oceny organu podatkowego dopłaca różnicę między podatkiem, który należał się organowi podatkowemu, a podatkiem, który faktycznie uiścił. Do tej kwoty doliczyć należy również odsetki dodawane od daty zawarcia umowy. Ich wysokość ustala organ podatkowy. Tym samym podatnik zapłaci więcej niż w sytuacji, gdyby nieruchomość została wyceniona prawidłowo. Podstawą do zapłacenia podatku może być również decyzja wymiarowa Urzędu nieruchomościŻeby sprawdzić, czy cena nieruchomości na sprzedaż jest prawidłowa, warto poświęcić chwilę na jej odpowiednią wycenę. Ułatwia to SonarHome. Wystarczy skorzystać z naszego darmowego narzędzia, by już po kilku minutach otrzymać szczegółową wycenę nieruchomości. Darmowa wycena to usługa, która z pomocą nowoczesnych algorytmów oszacuje wartość Twojej nieruchomości. Po wpisaniu informacji dotyczących nieruchomości takich jak metraż, miasto, ulica czy piętro nasz system zestawi dane z ogłoszeń na portalach, dane transakcyjne, bieżące trendy i wyświetli aktualną wycenę. Zarówno ze sprzedażą, jak i zakupem nieruchomości wiążą się określone konsekwencje podatkowe. Podatnik kupujący mieszkanie zobowiązany jest do wskazania wartości nieruchomości również dla potrzeb podatku od czynności cywilnoprawnych. Zdarza się, że cena nieruchomości podana w akcie notarialnym nie odpowiada jej wartości rynkowej. Dlaczego? Przyczyn może być wiele. Najczęściej różnica wynika ze stanu i stopnia zużycia nieruchomości w chwili zakupu i konieczności poczynienia pewnych nakładów. W przypadku zaniżenia wartości nieruchomości organ podatkowy weryfikując złożoną deklarację może wszcząć postępowanie podatkowe i ustalić nowy wymiar podatku, zgodny z własną wyceną i wartością rynkową nieruchomości. Co zrobić, żeby organ nie nabrał podejrzeń względem podatnika, a podatnik nie uiścił podatku w zawyżonej wysokości? Jakie skutki niesie niewłaściwie przeprowadzona wycena nieruchomości przy sprzedaży? Odpowiedź znajduje się poniżej. Sprzedaż nieruchomości - forma prawna Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego sprzedaż nieruchomości dla swej ważności wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Niezachowanie tej formy sprawia, że umowa sprzedaży nieruchomości jest nieważna. Dlatego też w przypadku sprzedaży nieruchomości konieczne jest umówienie spotkania u notariusza i niestety, poniesienie związanych z tym kosztów. Stanowisko to potwierdza wiele orzeczeń, wyrok Sądu Najwyższego z 3 czerwca 2015 roku, V CSK 559/14: „Stosownie do art. 158 zd. 1 kc, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. W razie, gdy wymaganie to nie zostanie dochowane, umowa taka jest nieważna, co wynika z art. 73 § 2 zd. 1 kc”. Ponadto Sąd Najwyższy w wyroku z 25 listopada 2011 roku, II CSK 77/11, stwierdził, że: „Przewidziane w art. 158 kc wymaganie zachowania formy aktu notarialnego dotyczy wszelkich umów zobowiązujących do przeniesienia własności nieruchomości, zarówno nazwanych, jak i nienazwanych”. Nie ma zatem znaczenia, jak umowa przenosząca własność nieruchomości będzie nazwana. Liczy się sam fakt zawarcia w niej zobowiązania do przeniesienia własności. Umowę sprzedaży przygotowuje co prawda notariusz, jednak warto wiedzieć, jakie dane powinna zawierać. W umowie sprzedaży nieruchomości powinno znaleźć się: dokładne określenie stron umowy sprzedaży; dokładne określenie przedmiotu umowy, adres, powierzchnia, numer księgi wieczystej oraz dane z ewidencji gruntów, budynków lub lokali; cena sprzedaży; termin wydania przedmiotu umowy oraz termin i forma płatności; określenie, jakie koszty ponosi kupujący, a jakie sprzedający. Elementy wskazane w pkt 1-3 są niezbędnymi składnikami umowy sprzedaży nieruchomości. Brak któregokolwiek z nich będzie skutkował jej nieważnością. Podatek od czynności cywilnoprawnych Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Obowiązek podatkowy w powyższym zakresie powstaje z chwilą dokonania czynności podlegającej opodatkowaniu i ciąży w tym przypadku na kupującym – nowym nabywcy. Stawka tego podatku wynosi 2% i jest liczona od wartości nieruchomości wskazanej w umowie. Płatnikiem tego podatku jest notariusz, który pobiera 2% od ustalonej w akcie ceny zakupu, nie ma więc możliwości uniknięcia jego zapłaty. W związku z tym podatnik nie ma obowiązku uiszczania na rzecz organu podatkowego opłaty oraz składania deklaracji PCC-3. Notariusz sam zadeklaruje przed urzędem skarbowym, ile podatku pobrał i z jakiego tytułu. Zakwestionowana przez organ podatkowy wycena nieruchomości przy sprzedaży - co zrobić? Zgodnie z art. 6 ust. 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych: „Jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej wstępnej oceny”. Organ podatkowy wskazuje w takim wezwaniu własną wycenę nieruchomości, której sprzedaż objęta była aktem notarialnym: opiera się ona na wartości rynkowej i porównaniu średnich cen podobnych nieruchomości w danej lokalizacji. Należy podkreślić, że organ podatkowy „obowiązany jest również, z uwagi na zasady ogólne postępowania, uzasadnić własną wstępną wycenę oraz swoje stanowisko, zgodnie z którym wycena podana przez podatnika nie odpowiada rzeczywistej wartości rynkowej” (wyrok WSA w Krakowie z 20 kwietnia 2018 roku, I SA/Kr 31/18). Brak uzasadnienia własnej wyceny nieruchomości organu uniemożliwia stronie takiego postępowania rzeczowe odniesienie się do stanowiska organu podatkowego. Zauważyć należy, że czynnikami modyfikującymi cenę rynkową służącą do określenia wartości rynkowej zbywanej rzeczy są czynniki przynależące do stanu faktycznego, a nie do stanu prawnego zbywanej ustalaniu wartości nieruchomości należy uwzględniać stan techniczny, wyposażenie, standard oraz inne parametry mające wpływ na wartość rynkową. Nie wolno przy tym pominąć stanu i stopnia zużycia rzeczy i poprzestać wyłącznie na cenach wartość rynkową nieruchomości należy uwzględniać stan techniczny, wyposażenie, standard, inne parametry mające wpływ na wartość rynkową oraz stopień zużycia rzeczy. W uzasadnieniu wyroku WSA w Lublinie z 14 stycznia 2009 roku, I SA/Lu 399/08, sąd w szczególny sposób podkreślił znaczenie zasad i trybu określania wartości rynkowej nieruchomości. W tym też kontekście argumentował, że: „[...] ponieważ określenie wartości rynkowej nieruchomości wywołuje istotne skutki prawne, toteż winno być dokonane rzetelnie i z należytą starannością, w sposób wskazujący na uwzględnienie wszystkich przewidzianych w art. 6 ust. 2 ustawy podatkowej, elementów składających się na «wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnej». Obok cen stosowanych w danej miejscowości na wartość tę składa się jej stan – zarówno stan prawny, jak i stan faktyczny". Odpowiadając zatem na wezwanie organu, podatnik powinien przedłożyć stosowne dokumenty, z których wynika, że wartość wskazana w akcie notarialnym odpowiada wartości rynkowej nieruchomości z uwagi na stan i stopień zużycia nieruchomości. Kluczowe w tym przypadku mogą okazać się sporządzona i dołączona do odpowiedzi na wezwanie dokumentacja fotograficzna nieruchomości oraz przedłożenie ewentualnie posiadanych faktur VAT czy rachunków, z których wynika, jakie nakłady zostały poniesione na rzecz nieruchomości. Na podstawie przedłożonej dokumentacji fotograficznej podatnik może wykazać, że ze względu na stan i stopień zużycia nieruchomości w chwili zakupu, konieczne jest/było poniesienie przez niego znacznych nakładów finansowych w celu doprowadzenia jej do stanu używalności. Znaczenie może tu mieć wygląd zewnętrzny nieruchomości, stan wewnętrzny, ochrona termoizolacyjna, przestarzały system grzewczy. Czynniki te mają duży wpływ na cenę nieruchomości, bowiem to nabywca będzie musiał ponieść pewne koszty finansowe. Przykład 1. Pan Jan nabył na podstawie aktu notarialnego od Pana Grzegorza nieruchomość budynkową położoną w Warszawie za kwotę 500 000 zł. Organ podatkowy zakwestionował wartość nieruchomości wskazaną w akcie notarialnym, bowiem według jego wstępnej oceny, wycena nieruchomości przy sprzedaży powinna wynosić 700 000 zł. Organ podatkowy wezwał Pana Jana do podwyższenia wartości nieruchomości wskazanej w akcie notarialnym. Pan Jan w odpowiedzi na wezwanie wskazał, że podtrzymuje dotychczasową wartość nieruchomości z uwagi na fakt, że stan i stopień jej zużycia w chwili zakupu powodował konieczność poniesienia znacznych nakładów finansowych na remont. Na dowód przedstawił dokumentację fotograficzną z chwili zakupu oraz faktury VAT, z których wynikało, że nabywca gruntownie wyremontował nieruchomość. Organ w przedstawionej w powyższym przykładzie sytuacji ma dwie możliwości: Zgodzi się ze zdaniem podatnika i postępowanie podatkowe zakończy się. Nie zgodzi się ze stanowiskiem podatnika i na podstawie art. 6 ust. 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi związku z tym organ podatkowy powołując biegłego może obciążyć podatnika kosztami sporządzonej opinii w sytuacji, gdy wartość nieruchomości określona przez podatnika różni się o 33% od wartości wskazanej przez biegłego. Należy podkreślić, że w przypadku wezwania organu podatkowego do wskazania nowej, wyższej wartości nieruchomości niż deklarowana, warto dobrowolnie podwyższyć wartość nieruchomości o kilka, kilkanaście procent. Wówczas organ podatkowy być może uzna nową wartość i dokona „domiaru” podatku, kończąc w ten sposób postępowanie. Może się to okazać mniej kosztowne niż ewentualna opinia biegłego. Najem lokalu mieszkalnego wiąże się z koniecznością zapłacenia podatku. Podobnie jak w latach poprzednich w 2022 roku dostępne są dwie formy opodatkowania: podatek ryczałtowy i podatek płacony na zasadach ogólnych. Jak rozliczysz się z prywatnego najmu? Co musisz wiedzieć o zmianach, które zaczną obowiązywać od 2023 roku? Jak wygląda opodatkowanie na zasadach ogólnych? Podatek na zasadach ogólnych liczymy od dochodu, czyli uzyskany z najmu przychód obniżamy o koszty jego uzyskania. Plusem opodatkowania na zasadach ogólnych oprócz możliwości odliczenia kosztów jest też kwota wolna od podatku, która w 2022 roku wynosi 30 000 zł. W praktyce oznacza to, że podatek zaczynamy naliczać i odprowadzać zaliczki dopiero po przekroczeniu w danym roku tej kwoty. Jeśli jednak posiadamy wiele źródeł przychodów, np. mamy także przychody z pracy, to kwotę wolną możesz zastosować tylko jednokrotnie. Zatem kwota wolna od podatku ma znaczenie dla tych podatników, którzy dochody czerpią tylko z najmu. Przy opodatkowaniu na zasadach ogólnych stawki podatku wynoszą 17% do kwoty przychodu 120 000 zł i 32% powyżej tej kwoty. Jeśli korzystamy z zasad ogólnych, to na złożenie deklaracji rocznej mamy czas do 30 kwietnia roku następnego. Ważne: od 2023 roku nie będzie możliwe rozliczanie się na zasadach ogólnych. Ryczałt ewidencjonowany stanie się jedynym sposobem rozliczania się z najmu prywatnego. Co stanowi koszt uzyskania przychodu? Kosztem może być wydatek, który wiąże się z uzyskiwaniem, zachowaniem lub zabezpieczeniem źródła przychodów, jakim jest najem. Jednak nie może on znajdować się wśród tzw. kosztów negatywnych. Takim wydatkiem jest np. rata kredytu hipotecznego. Pomimo tego przepisy pozwalają na odliczenie odsetek od kredytu. W tym wypadku pod uwagę bierze się sumę faktycznie zapłaconą, a nie wartość należną. Innym kosztem obniżającym przychody z najmu jest amortyzacja, którą również można odliczać jedynie do końca 2022 roku. Od 1 stycznia 2023 roku będzie to niemożliwe ze względu na postanowienia, które wprowadza Polski Ład. Zgodnie z art. 22a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych amortyzacji podlegają budynki i lokale będące odrębną własnością, których okres użytkowania przewidywany jest na co najmniej rok. Wartość odpisu można obliczyć dwoma metodami. Pierwsza to rozliczanie linowe. Polega ona na stosowaniu się do stawek określonych ustawowo. W przypadku lokali wynosi 1,5%, a dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – 2,5% rocznie. Druga opcja to amortyzacja mieszkania przy zastosowaniu indywidualnych stawek. W tym wypadku właściciel określa wartość odpisu samodzielnie, aczkolwiek nie może on przekroczyć 10%. Aby dokonać odpisów, należy wyliczyć wartość początkową nieruchomości. Można to zrobić poprzez zliczenie wszystkich wydatków na jej zakup albo skorzystać z metody uproszczonej. Polega ona na pomnożeniu powierzchni użytkowej lokalu przez kwotę 988 zł. Kosztem uzyskania przychodów są także wydatki poniesione na zakup mebli i sprzętu AGD oraz przeprowadzone remonty. Jeśli wartość przedmiotów przekroczy sumę 3,5 tys. zł, powiększają one odpisy amortyzacyjne. W tym przypadku będzie to stawka 20% w skali roku. Trzeba pamiętać, że wszystkie wydatki muszą być udokumentowane fakturami. Opłaty za czynsz i media również stanowią koszty, które podlegają odliczeniu od podatku. Biuro zdjęcie utworzone przez stockking_freepik Jak liczy się opodatkowanie ryczałtem? Ryczałt od najmu lokali mieszkalnych odprowadzamy od przychodu, czyli kwoty, którą otrzymujemy od wynajmującego. Jeśli więc zdecydujemy się na tę formę opodatkowania od wynajmu, to nie obniżymy kwoty przychodu o koszty jego uzyskania, czyli nie uwzględnimy kosztów np. poniesionych na remonty, zakup wyposażenia czy amortyzacji. Jeżeli natomiast nie chcemy, aby podstawą opodatkowania była zarówno kwota czynszu najmu, jak i opłat związanych z najmem, układając umowę najmu, musimy w niej zaznaczyć, że to na najemcy ciąży obowiązek bezpośredniego ponoszenia opłat za mieszkanie w postaci opłat do wspólnoty mieszkaniowej czy spółdzielni mieszkaniowej oraz opłat za media. W ten sposób przychodem z najmu będzie tylko otrzymywany przez nas czynsz najmu. Obecnie stawka ryczałtu wynosi 8,5%, jeśli roczne przychody z najmu wynoszą do 100 000 zł, a jeżeli przekraczają tę kwotę, stawka ryczałtu wynosi 12,5% przychodów. Ponadto nie musimy zgłaszać, że chcemy rozliczać się ryczałtem. Wystarczy terminowo odprowadzać zaliczki, a pierwszy przelew zatytułować tak, aby wynikało z niego taka forma opodatkowania na przykład „ryczałt od najmu”. Poza tym wraz z początkiem 2023 roku i tak ryczałt będzie jedyną możliwą formą rozliczenia podatku od najmu prywatnego. Jeśli korzystamy z ryczałtu, to na złożenie deklaracji rocznej mamy czas do 31 stycznia roku następnego. Rozliczenie prywatnego najmu mieszkania: jakie deklaracje złożyć? To, jaki druk musimy złożyć, wynika z wybranej formy opodatkowania: Przy rozliczeniu na zasadach ogólnych należy wypełnić PIT-36. Osoby, które pracują na umowę o pracę i mają dochód z najmu, także muszą skorzystać z tego druku zamiast standardowego PIT-37. W części D deklaracji w pozycji „najem i dzierżawa” należy uzupełnić pola dotyczące przychodu, dochodu, kosztów uzyskania przychodu oraz sumy wpłaconych zaliczek na podatek dochodowy. Ryczałt ewidencjonowany rozlicza się, składając dodatkowy druk PIT-28. W tym wypadku najważniejszą sekcją jest część C pkt 3. Tutaj należy wpisać kwotę przychodu. Jeżeli był on niższy od 100 000 zł, uzupełniamy kolumnę ze stawką 8,5%. Gdy był wyższy, dane powinny znaleźć się w kolumnie ze stawką 12,5%. Złożenie deklaracji rocznych nie zwalnia wynajmującego z uiszczenia comiesięcznych zaliczek na podatek dochodowy. Zaliczka na podatek dochodowy Jak już wspominaliśmy, nie trzeba wysyłać specjalnej informacji do urzędu skarbowego, aby zgłosić najem. Wystarczyć, że odpowiednią kwotę wpłacimy do urzędu skarbowego. Zobowiązanie musimy uregulować do 20. dnia miesiąca następującego po tym, w którym został osiągnięty przychód z najmu. Co ważne od 1 stycznia 2020 r. wszelkie zobowiązania wobec urzędu skarbowego należy wpłacać na indywidualny mikrorachunek podatkowy. Uzyskać go można w urzędzie skarbowym albo wygenerować na stronie ministerstwa finansów w zakładce dotyczącej podatków. Jeśli mamy kilka wynajętych nieruchomości, to wpłacamy jedną łączną kwotę. Wyliczamy ją poprzez zsumowanie dochodu z wynajmu wszystkich nieruchomości. Najem a rozliczenie małżonków Jeżeli mieszkanie jest majątkiem osobistym jednego z małżonków, to wynajmuje on lokal i się z niego rozlicza przed urzędem skarbowym z podatku od najmu. Natomiast jeśli mieszkanie jest majątkiem wspólnym małżonków, mogą oni wybrać czy tylko jedno z nich rozlicza się z fiskusem, czy robią to oboje. W tym celu składają w urzędzie skarbowym oświadczenie o sposobie rozliczenia. Obecnie nie mają już obowiązku ponawiania tego oświadczenia co roku. Jak rozliczyć najem, gdy mamy udział cząstkowy W przypadku gdy mieszkanie ma kilku współwłaścicieli, każdy z nich rozlicza przychody i koszty z najmu, odpowiednio do udziału we współwłasności. Co ważne, nawet jeśli wszyscy współwłaściciel upoważnią jedną osobę do ​​reprezentacji pozostałych przy podpisywaniu umów najmu i innych czynności związanych z lokalem, to każdy z nich musi oddzielnie się rozliczać. Pełnomocnictwo nie zwalnia z ujawniania źródeł dochodów. Kobieta zdjęcie utworzone przez nakaridore_Freepik Skutki ukrywania dochodów z najmu Konsekwencje braku rozliczania się z fiskusem mogą być bardzo przykre finansowo dla podatnika, zwłaszcza jeżeli ktoś inny na nas doniesie do skarbówki np. nasz najemca. Oprócz zaległego podatku i odsetek w zależności od wartości niezapłaconego podatku takie zachowanie zostanie ocenione: jako przestępstwo, jeżeli zaległości przekraczają kwotę 15 100 zł; jako wykroczenie skarbowe, gdy zaległości nie przekraczają tej kwoty. Kara grzywny za wykroczenie skarbowe w 2022 r. może wynieść od 301 zł do 60 200 zł. Za popełnienie przestępstwa Kodeks karny skarbowy przewiduje trzy rodzaje kar – grzywnę w stawkach dziennych, karę ograniczenia wolności oraz karę pozbawienia wolności. Kara grzywny w 2022 r. wynosi od 1 003,30 zł do maksymalnie 28,895 mln zł. Czynny żal, czyli jak uniknąć kary W polskim prawie podatkowym istnieje instytucja czynnego żalu, czyli oświadczenie o popełnieniu czynu zabronionego. Jest ona opisana w Kodeksie karnym skarbowym w art. 16. Zgodnie z nim karze za przestępstwo albo wykroczenie skarbowe nie podlega sprawca, który po jego popełnieniu zawiadomił o tym fakcie organ powołany do ścigania. Czynny żal wnosi się na piśmie w postaci papierowej lub elektronicznej albo ustnie do protokołu. Treść dokumentu powinna zawierać: informacje o osobie, która wnosi oświadczenie; określenie charakteru popełnionego czynu; dokładny opis istotnych okoliczności, które przyczyniły się do popełnienia przestępstwa albo wykroczenia skarbowego; informacje o osobach współpracujących, które miały związek z popełnionym czynem; termin, w jakim podatki zobowiązuje się naprawić popełniony czyn, albo załączyć dowód jego naprawy. Należy pamiętać, że czynny żal nie jest skuteczny w każdym przypadku. Na uniknięcie karny nie można liczyć, gdy: podatnik dostał już wezwanie w związku z popełnionym czynem, a urząd udokumentował popełnienie wykroczenia albo przestępstwa; toczy się postępowanie kontrolne; podatnik zorganizował grupę bądź nakłaniał innych ludzi do udziału w popełnieniu wykroczenia skarbowego. Aby czynny żal był skuteczny, trzeba zapłacić zaległy podatek wraz z odsetkami. Podstawowa stawka odsetek za zwłokę wynosi obecnie 8% w skali roku. Fot. tytułowa: Biznes zdjęcie utworzone przez pressfoto - Wydatki na cele mieszkaniowe a zwolnienie z PIT. Podatnicy, którzy w ciągu 5 lat od zakupu (lub wybudowania) nieruchomości ją sprzedadzą, muszą zapłacić podatek dochodowy (PIT) z tego tytułu. Jeżeli jednak pozyskane w ten sposób środki wydadzą na własne cele mieszkaniowe, skorzystają ze zwolnienia z podatku (jest to tzw. ulga mieszkaniowa). 13 października 2021 r. Minister Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej wydał interpretację ogólną wyjaśniającą wątpliwości w zakresie wydatków na cele mieszkaniowe. Interpretacja ta doprecyzowuje katalog wydatków jakie podatnik może ponieść aby pomniejszyć należny podatek do zapłaty. Na liście wydatków znalazły się wydatki przeznaczone na zakup i instalację kuchenki, płyty indukcyjnej, piekarnika, szafki umywalkowej, oświetlenia czy mebli na wymiar. Ulga mieszkaniowa w PIT Jeżeli sprzedajemy swoje mieszkanie lub inną nieruchomość (bez związku z działalnością gospodarczą): a) w ciągu 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie lub wybudowanie i jednocześnie b) osiągnęliśmy z tej sprzedaży dochód (czyli /w uproszczeniu/ przychód z tej sprzedaży jest większy niż cena za jaką kupiliśmy to mieszkanie), - to mamy co do zasady obowiązek zapłacić podatek dochodowy od tego dochodu. Zgodnie bowiem z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT odpłatne zbycie (np. sprzedaż, zamiana) nieruchomości (lub ich części oraz udziału w nieruchomości) jest opodatkowane podatkiem dochodowym, jeżeli to odpłatne zbycie: - nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i jednocześnie - zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Ten przepis dotyczy zarówno dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości stanowiących odrębną własność, jak również dochodów uzyskanych ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, czy prawa wieczystego użytkowania gruntów. W myśl art. 30e ustawy o PIT od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c trzeba (co do zasady) zapłacić podatek dochodowy w wysokości 19% podstawy obliczenia podatku. Jednak przepisy przewidują pewne „koło ratunkowe” dla podatników - jest to tzw. ulga mieszkaniowa, która pozwala na pomniejszenie należnego podatku. Można z niej skorzystać, jeżeli w ciągu 3 lat pieniądze z tej sprzedaży zostaną wydane na własne cele mieszkaniowe, np. zakup innej nieruchomości, w której podatnik zamieszka lub jej remont czy przebudowę (art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT). Zgodnie bowiem z art. 21 pkt 131) ustawy o PIT: wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Interpretacja ogólna doprecyzowuje definicje Rodzaje wydatków, które można zakwalifikować jako poniesione na własne cele mieszkaniowe, został określony w art. 21 ust. 25 ustawy PIT. Są to wydatki poniesione na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego. - Ustawa o PIT nie zawiera definicji pojęcia „remont” oraz „budowa”, nie zawiera także odrębnego katalogu, który wskazywałby, które konkretnie wydatki i inwestycje mogą mieścić się w obrębie tych pojęć. Może to skutkować różną interpretacją przepisów przez organy skarbowe i przez podatników. W efekcie nie jest jasne, czy wydatek na zakup i instalację kuchenki gazowej jest wydatkiem na cel mieszkaniowy, czy zwykłym wyposażeniem mieszkania. Interpretacja ogólna, którą właśnie wydało Ministerstwo Finansów, doprecyzowuje i dokładnie określa listę wydatków oraz warunki jakie powinien spełnić nowy właściciel nieruchomości, aby bezpiecznie skorzystać z ulgi mieszkaniowej – wskazuje wiceminister finansów Jan Sarnowski. Ulga mieszkaniowa - lista wydatków Do skorzystania z ulgi mieszkaniowej uprawniony jest każdy podatnik, który na własne, niekomercyjne cele mieszkaniowe, dokona zakupu i instalacji między innymi: kuchenki gazowej lub gazowo-elektrycznej, płyty indukcyjnej, piekarnika, szafki stanowiącej element mocowania umywalki, oświetlenia, w tym taśm LED i oczek halogenowych, okapu, pochłaniacza, mebli, które są trwale połączone konstrukcyjnie z elementami budowlanymi, w tym tzw. „mebli pod wymiar”. W świetle wydanej 13 października 2021 r. interpretacji ogólnej wydatki te stanowić będą wydatki na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 25 ustawy PIT. Dzięki temu wydatkowane środki na te cele spowodują zmniejszenie ostatecznego podatku do zapłaty lub nawet umożliwią pełne zwolnienie z tego podatku. ulga mieszkaniowa w PIT ulga mieszkaniowa w PIT Treść interpretacji ogólnej z 13 października 2021 r. (Nr w sprawie stosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z kwalifikacją niektórych wydatków poniesionych na remont i wykończenie nieruchomości jako wydatków stanowiących realizację celu mieszkaniowego Działając na podstawie art. 14a § 1 pkt 1 ustawy – Ordynacja podatkowa, w celu zapewnienia jednolitego stosowania przepisów prawa podatkowego przez organy podatkowe, uprzejmie wyjaśniam. 1. Opis zagadnienia, w związku z którym jest dokonywana interpretacja przepisów prawa podatkowego Niniejsza interpretacja dotyczy kwalifikacji na gruncie przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, zwanej dalej „ustawą PIT”, wydatków poniesionych na zakup i montaż: a) kuchenki gazowej, kuchenki elektrycznej lub gazowo-elektrycznej, płyty indukcyjnej, płyty ceramicznej, piekarnika, zmywarki, pralki, lodówki – w zabudowie lub wolnostojących, b) szafki stanowiącej element mocowania umywalki będącej kompletem z tą umywalką, c) oświetlenia sufitowego i ściennego wewnętrznego, w tym taśm LED i oczek halogenowych, z wyłączeniem lamp wolnostojących, d) okapów kuchennych – wyciągów i pochłaniaczy, w tym okapu podszafkowego, e) mebli, które charakteryzuje trwały związek z obiektem budowlanym lub jego częścią (lokalem), wykonanych na indywidualne zlecenie, tj. szafy wnękowe, pawlacze, zabudowa garderoby, f) mebli w zabudowie kuchennej – jako wydatków realizujących cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy PIT. Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Rodzaje wydatków realizowanych w ramach celów mieszkaniowych określa art. 21 ust. 25 ustawy PIT. Dla celów niniejszej interpretacji ogólnej są istotne wydatki określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy PIT, tj. wydatki poniesione na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego. Przy interpretacji wskazanych przepisów ustawy PIT, pojawiają się również pytania o to, czy uzasadnione jest posiłkowanie się katalogiem wydatków wskazanym w rozporządzeniu Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa w sprawie określenia rodzajów wydatków na remont i modernizację budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, o które zmniejsza się podatek dochodowy (Rozporządzenie z dnia 21 grudnia 1996 r. - Dz. U. Nr 156, poz. 788, z późn. zm.). Chociaż rozporządzenie to utraciło moc z dniem 1 stycznia 2004 r., zawarty w nim katalog wydatków ma charakter uniwersalny i zdaniem niektórych organów może być stosowany pomocniczo do aktualnie obowiązujących przepisów. Zgodnie z treścią tego rozporządzenia, za przykładowe wydatki na własne cele mieszkaniowe wskazywane były remont, modernizacja lub wykonanie nowych: sufitów, tynków, podłóg, powłok malarskich i pozostałych elementów (np. pawlaczy, trwale umiejscowionych szaf wnękowych, obudowy wanny, zlewozmywaków, grzejników). Pojawiają się w szczególności wątpliwości, czy w zakresie inwestycji spełniających przesłanki do skorzystania ze zwolnienia podatkowego mieszczą się wydatki poniesione na zakup sprzętu AGD, tj. kuchenki gazowej, elektrycznej lub gazowo-elektrycznej, płyty indukcyjnej, płyty ceramicznej, piekarnika, pralki, zmywarki, szafki stanowiącej element mocowania umywalki, oświetlenia, w tym taśm LED i oczek halogenowych, okapów kuchennych, mebli trwale związanych z budynkiem (lokalem), wykonanych na indywidualne zlecenie oraz mebli w zabudowie kuchennej. 2. Wyjaśnienie zakresu oraz sposobu stosowania interpretowanych przepisów prawa podatkowego do opisanego zagadnienia wraz z uzasadnieniem prawnym Katalog wydatków, które można zakwalifikować jako poniesione na własne cele mieszkaniowe, znajduje się w art. 21 ust. 25 ustawy PIT. Zgodnie z pkt 1 lit. d tego przepisu są to wydatki poniesione na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego. Ustawa PIT nie definiuje określenia „remont” ani „budowa”. Z uwagi na brak doprecyzowania konkretnych wydatków zaliczanych do tych pojęć, podczas oceny poniesionych wydatków pod kątem prawa do zastosowania zwolnienia, dotychczas posiłkowano się przepisami ustawy – Prawo budowlane (Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - tekst jedn. Dz. U. z 2020 r. poz. 1333). Zgodnie z art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego, ilekroć mowa jest o budowie – należy przez to rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego. Natomiast zgodnie z pkt 8 tego przepisu, przez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. W praktyce więc przy rozpatrywaniu przesłanek pozwalających na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej, zarówno w przypadku remontu, budowy, jak i wykończenia nieruchomości ponoszone są wydatki o zbliżonym charakterze. W orzecznictwie przyjmuje się, że za wydatki spełniające kryteria art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy PIT można uważać, w szczególności, wykonanie robót budowlanych w istniejącym lub nowopowstałym budynku/lokalu mieszkalnym wraz z wymianą/instalacją składników wyposażenia technicznego budynku lub lokalu (np. instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazu przewodowego). Wydatki poniesione na zakup kuchenki gazowej, kuchenki elektrycznej lub gazowo-elektrycznej, płyty indukcyjnej, płyty ceramicznej, piekarnika, zmywarki, pralki, oświetlenia sufitowego i ściennego wewnętrznego, w tym taśm LED i oczek halogenowych, okapów kuchennych, mogą być traktowane jako wydatki budowlane, remontowe lub wykończeniowe, gdyż stanowią zakończenie instalacji gazowej, gazowo-elektrycznej, elektrycznej, wodociągowej, wodociągowo-kanalizacyjnej lub wentylacyjnej. Są to wydatki niezbędne i racjonalne, wynikające z projektów instalacyjnych i przyłączeniowych sporządzonych dla danej nieruchomości/lokalu. Ponadto należy zauważyć, że konieczność ponoszenia takich wydatków wynika częściowo z wymogów określonych odrębnymi przepisami. Układ funkcjonalny, konstrukcyjny i przestrzenny budynku (lokalu), oraz rozwiązania techniczne i materiałowe elementów budowlanych muszą odpowiadać wymaganiom wynikającym z ich przeznaczenia. Zatem budynek (lokal) mieszkalny musi być przystosowany w taki sposób, by spełniał podstawowe funkcje mieszkalne – niezbędne do prawidłowej egzystencji człowieka. Tym samym, budynek (lokal) mieszkalny powinien w swym projekcie uwzględniać pomieszczenia takie jak kuchnia i łazienka, wraz z oznaczeniem umiejscowienia odpowiednich instalacji i przyłączy – wodnych, elektrycznych, gazowych, wentylacyjnych, czy też odprowadzenia ścieków. Przy czym, zgodnie z rozporządzeniem Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz. U. poz. 836, z późn. zm.): a) przez instalację gazową należy rozumieć układ przewodów gazowych w budynku wraz z armaturą, wyposażeniem i urządzeniami gazowymi, mający początek w miejscu połączenia przewodu z kurkiem głównym gazowym odcinającym tę instalację od przyłącza, a zakończenie na urządzeniach gazowych wraz z tymi urządzeniami, b) przez instalację wodociągową należy rozumieć układ przewodów wody zimnej w budynku wraz z armaturą i wyposażeniem, mający początek w miejscu połączenia przewodu z zaworem odcinającym tę instalację od wodomierza umieszczonego na przyłączu wodociągowym, a zakończenie w punktach czerpalnych wody zimnej, c) przez instalację elektryczną należy rozumieć układ przewodów i kabli w budynku wraz ze sprzętem i osprzętem elektroinstalacyjnym, urządzeniami, aparaturą rozdzielczą i sterowniczą, układem pomiarowo-rozliczeniowym, urządzeniami zabezpieczającymi i ochronnymi oraz uziemieniami, mający początek na zaciskach wyjściowych wewnętrznych linii zasilających w złączu i koniec na gniazdach wtyczkowych, wypustach oświetleniowych i zainstalowanych na stałe odbiornikach zasilanych energią elektryczną. Należy także wskazać, że podstawową funkcją zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT jest rozwój określonej dziedziny życia gospodarczego i społecznego. Dlatego też, badając przesłanki wypełnienia „własnego celu mieszkaniowego”, należy mieć na uwadze wsparcie państwa w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych obywateli. Przepisy art. 21 ust. 25 ustawy PIT mają charakter nieostry, elastyczny, właśnie z uwagi na konieczność dostosowania regulacji podatkowych do dynamicznych zmian zachodzących na rynku obrotu nieruchomościami, w tym do zmian technologii stosowanych w budownictwie oraz pewnych współcześnie przyjętych standardów wykończeniowych. Wydatki będące podstawą do skorzystania z ulgi mieszkaniowej muszą zatem uwzględniać społeczny cel przedmiotowego zwolnienia, a tym samym nie mogą być kwalifikowane w oderwaniu od realiów społecznych. Co istotne, z uwagi na nieostry charakter pojęcia „własnych celów mieszkaniowych” należy uznać, że sam „cel mieszkaniowy” w danym budynku (lokalu) realizowany jest pośrednio dzięki możliwości zabezpieczenia i realizacji w nim podstawowych potrzeb życiowych człowieka. Projektując omawiane zwolnienie podatkowe, ustawodawca nie miał na celu zawężenia katalogu wydatków mieszkaniowych wyłącznie do tych wydatków, które wiążą się z przygotowaniem budynku (lokalu) do tzw. „stanu surowego zamkniętego”. Własny cel mieszkaniowy polegać ma bowiem na możliwości zamieszkiwania i funkcjonowania w budynku (lokalu), czyli normalnej ludzkiej egzystencji. W praktyce zaspokojenie własnych celów (potrzeb) mieszkaniowych polega więc także na realizacji prac remontowych/wykończeniowych obejmujących swym zakresem zakup podstawowych sprzętów gospodarstwa domowego (sprzętu AGD), gdyż z realizacją potrzeb mieszkaniowych nierozerwalnie związane są pozostałe potrzeby egzystencjalne, możliwość przygotowywania posiłków. Urządzenia, takie jak kuchenka gazowa, elektryczna lub gazowo-elektryczna, płyta indukcyjna lub ceramiczna, piekarnik, zmywarka, pralka, lodówka, czy okap kuchenny, można więc obecnie uznać za standardowe wyposażenie każdego budynku (lokalu) o funkcjach mieszkalnych, niezbędne do zabezpieczenia prawidłowej egzystencji człowieka. Urządzenia te w większości wymagają uwzględnienia w projekcie budowlanym ich planowanego rozmieszczenia oraz instalacji specjalnych przyłączy. Powyższe urządzenia AGD służą realizacji potrzeby egzystencjalnej jaką jest możliwość przygotowania posiłków. Przy czym nie ma podstaw, by z powyższego katalogu wyłączyć lodówkę, która choć nie wymaga specjalnego przyłącza, również często jest uwzględniana w planach zagospodarowania przestrzeni mieszkalnej – zwłaszcza w przypadku lokali mieszkalnych o niewielkiej powierzchni, a jej przeznaczeniem jest przechowywanie żywności, co bezspornie związane jest z realizacją podstawowych potrzeb życiowych. Zatem również ze względu na funkcjonalność i przeznaczenie społeczne urządzenia te należy traktować jako elementarne części budynku (lokalu) o charakterze mieszkalnym. Tym samym, aby w budynku (lokalu) możliwa była realizacja własnych celów mieszkaniowych, w pierwszej kolejności budynek (lokal) ten musi być przystosowany do realizacji i zabezpieczenia podstawowych potrzeb życiowych człowieka. Zaznaczyć jednak należy, że za sprzęt umożliwiający realizację podstawowych potrzeb życiowych nie można uznawać tzw. „małego AGD”, czyli ekspresów do kawy, tosterów, opiekaczy, kuchenek mikrofalowych, itp. Są to bowiem akcesoria, a nie elementarne przedmioty, bez których pomieszczenie kuchenne utraciłoby częściowo swą funkcjonalność. Sytuacja wygląda podobnie w przypadku rozpatrywania kwestii kwalifikacji wydatków ponoszonych na zakup, montaż lub instalację oświetlenia sufitowego i ściennego wewnętrznego, w tym taśm LED i oczek halogenowych. Konieczność ich instalacji również jest określona odrębnymi przepisami dotyczącymi oświetlenia światłem sztucznym pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, a także wiąże się z zapewnieniem prawidłowej funkcjonalności danego budynku (lokalu) i realizacją uzasadnionej potrzeby życiowej (zapewnienie oświetlenia po zmierzchu) /Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - Dz. U. z 2019 r. poz. 1065, z późn. zm./. Natomiast w przypadku kwalifikacji mebli, które charakteryzuje trwały związek z obiektem budowlanym lub jego częścią (lokalem), wykonanych na indywidualne zlecenie, tj. szafy wnękowe, pawlacze, zabudowa garderoby w orzecznictwie wykształciły się dwie różne linie interpretacyjne. Zgodnie z pierwszą, wydatki te nie realizują celu mieszkaniowego, gdyż stanowią wyposażanie i nie mieszczą się w pojęciu budowy i remontu. Zgodnie z poglądem przeciwnym, co do zasady, wydatki te są elementami wyposażenia, jednakże z uwagi na to, że „po zdemontowaniu tracą swoją funkcję przez to, że z istoty rzeczy część ich powierzchni stanowią ściany lokalu mieszkalnego”, mogą być kwalifikowane jako wydatki realizujące własny cel mieszkaniowy. Natomiast w kwestii wydatków ponoszonych na zabudowę kuchenną dominował pogląd, że skoro stanowią one wyposażenie, to nie jest wykluczona możliwość ich demontażu i przeniesienia do innego budynku (lokalu) mieszkalnego. Tym samym meble kuchenne, nawet te w zabudowie „pod wymiar” nie spełniają przesłanek do zwolnienia podatkowego. Niezależnie od poglądów prezentowanych w orzecznictwie należy jednak wskazać, że meble trwale związane z budynkiem (lokalem), wykonane na indywidualne zlecenie, tj. szafy wnękowe, pawlacze, zabudowa garderoby i zabudowa kuchenna „pod wymiar”, charakteryzują się funkcjonalnością przystosowaną wyłącznie do budynku (lokalu), w którym zostały pierwotnie zamontowane. Jak wynika z praktyki, w przypadku dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości wyposażonej w stałe elementy zabudowy meblowej, zwykle pozostają one w danym budynku (lokalu) i stanowią część składową osiągniętego przychodu, jak również – pod warunkiem posiadania stosownej dokumentacji – mogą stanowić koszty uzyskania przychodu jako nakłady zwiększające wartość nieruchomości. Pod względem funkcjonalności należy je zatem traktować jako elementy konstrukcyjne budynku (lokalu). Co więcej, z uwagi na funkcję społeczną zwolnienia podatkowego, zabudowę kuchenną „pod wymiar” i zabudowę kuchenną wolnostojącą, dla celów rozpatrywania przesłanki „własnego celu mieszkaniowego”, należy traktować w sposób tożsamy. Obie zabudowy kuchenne mają bowiem na celu realizację podstawowych potrzeb życiowych człowieka, a tym samym w pośredni sposób przyczyniają się do pełnej realizacji własnego celu mieszkaniowego. Odmienna interpretacja prowadziłaby do różnicowania sytuacji podatników wypełniających ten sam cel, a dysponujących zróżnicowanym kapitałem. Należy bowiem wskazać, że wybór stałej zabudowy kuchennej nie zawsze podyktowany jest niewymiarową przestrzenią pomieszczenia, a często decydujący charakter mają względy estetyczne. Analogicznie w przypadku wydatków na zakup szafki stanowiącej element mocowania umywalki będącej kompletem z tą umywalką, często zakup taki wynika z faktu, że jest to rozwiązanie tańsze, niż np. trwała zabudowa łazienkowa utworzona z płyt kartonowo-gipsowych. W tym przypadku również brak jest podstaw do różnicowania sytuacji podatników wypełniających ten sam cel dotyczący funkcjonalności łazienki. Wobec powyższego, dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych należy uznać, że wydatki poniesione na zakup i montaż: a) kuchenki gazowej, kuchenki elektrycznej lub gazowo-elektrycznej, płyty indukcyjnej, płyty ceramicznej, piekarnika, zmywarki, pralki, lodówki – w zabudowie lub wolnostojących, b) szafki stanowiącej element mocowania umywalki będącej kompletem z tą umywalką, c) oświetlenia sufitowego i ściennego wewnętrznego, w tym taśm LED i oczek halogenowych, z wyłączeniem lamp wolnostojących, d) okapów kuchennych – wyciągów i pochłaniaczy, w tym okapu podszafkowego, e) mebli, które charakteryzuje trwały związek z obiektem budowlanym lub jego częścią (lokalem), wykonanych na indywidualne zlecenie, tj. szafy wnękowe, pawlacze, zabudowa garderoby, f) mebli w zabudowie kuchennej, tj. zabudowa kuchenna „pod wymiar” i zabudowa kuchenna wolnostojąca – mieszczą się w pojęciu wydatków na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 ustawy PIT. Natomiast odnosząc się do kwestii stosowania rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 21 grudnia 1996 r., należy pamiętać, że nie jest to obowiązujący akt prawny. W związku z tym, katalog wydatków na własne cele mieszkaniowe, który był zawarty w tym rozporządzeniu, nie może obecnie stanowić wiążącej interpretacji przepisów prawa. Niemniej jednak, z uwagi na to, że katalog ten ma cechy uniwersalne, w przypadku wątpliwości odnośnie kwalifikacji konkretnego wydatku, wymienione w rozporządzeniu przykłady mogą mieć charakter wskazówki pomocnej przy rozstrzyganiu indywidualnych spraw przez organy podatkowe. Z upoważnienia Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej, interpretację podpisał Jan Sarnowski, Podsekretarz Stanu w Ministerstwie Finansów. Zamierzasz kupić swój pierwszy bądź następny samochód, ale ciągle nie wiesz na co zwrócić uwagę? O co zapytać sprzedawcę, gdy chcemy kupić samochód? Na co zwrócić uwagę by nie dać się oszukać? Co może świadczyć o tym iż ten samochód nie jest dla Ciebie? Ważna jest historia pojazdu. Zostań ze mną a spróbuję ci pomóc […]

tabela cen mieszkań urząd skarbowy